Les majorités

La loi de 1965, plusieurs fois modifiée, prévoit des majorités différentes suivant les décisions à prendre par l’assemblée générale. Ces majorités sont codifiées par les articles 24, 25 et 26 de la loi.

L’article 26 définit une majorité dite renforçée ou double majorité puisqu’il faut réunir à la fois:

  1. la majorité en nombre des copropriétaires :  si la copropriété comporte 11 copropriétaires il faut au moins 6 copropriétaires
  2. La majorité des 2/3 des voix : si la copropriété compte 10 000 tantièmes, il faut au moins 6667 voix.

Cette majorité est réservée aux décisions importantes comme certaines modifications du règlement de copropriété, les modalités d’ouverture des accès des immeubles, les acquisitions immobilières… (liste non exhaustive).

L’article 25 définit une majorité qui regroupe la majorité des voix des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés, ou non lors de l’assemblée. Ainsi dans une copropriété qui compte 10 000 tantièmes il faudra réunir 5 001 voix pour adopter une résolution avec la majorité de l’article 25.

La loi allonge régulièrement la liste des décisions à prendre à la majorité de l’article 25. Par exemple la nomination du syndic et des membres du conseil syndical, mais aussi d’une manière générale tous les travaux affectant les parties communes et sortant de l’entretien et de la maintenance ordinaire.

A noter une disposition originale introduite par l’article 25-1 qui permet de voter à la majorité de l’article 24 (voir ci-dessous) une résolution nécessitant la majorité de l’article 25 et qui a recueilli le tiers des voix des copropriétaires sans atteindre la majorité des voix des copropriétaires. Le législateur a permis ainsi de ne pas bloquer des décisions qui peuvent être importantes en cas de présence insuffisante des copropriétaires à l’assemblée générale.

L’article 24 définit une majorité dite simple, c’est-à-dire en l’occurence  la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.

Exemple pour mieux comprendre ces subtilités :

une copropriété regroupe 5 copropriétaires pour 10 000 tantièmes répartis comme suit :

M. Duchemin …….. 2 000 tantièmes

M. Durand ………… 3 500 tantièmes

M. Dupont ………… 1 000 tantièmes

M. Dutertre ………. 1 000 tantièmes

M. Dubois …………. 2 500 tantièmes

Total     10 000 tantièmes

L’assemblée générale, régulièrement convoquée se réunit et la feuille de présence constate :

Présents : MM Dubois et Duchemin présents. M. Dupont absent a envoyé un pouvoir établi au nom de M. Dubois, il est donc représenté par M. Dubois.

Absents : MM Durand et Dutertre.

La feuille de présence totalise donc 3 copropriétaires et 5 500 tantièmes.

Cette assemblée doit voter, parmi toutes les résolutions les points suivants :

  • Nomination du syndic (majorité de l’article 25),
  • L’installation d’un portail d’accès à la copropriété avec un digicode (majorité de l’article 26),
  • L’installation de la fibre optique aux frais d’un opérateur (majorité de l’article 24).

Lors de cette assemblée les majorités sont les suivantes :

Article 24 : majorité des voix des copropriétaires présents et représentés c’est-à-dire plus de la moitié des voix de MM Dubois, Duchemin et Dupont, soit 5500/2+1 = 2751 voix. On voit donc que 1 copropriétaire M Dubois peut décider lors de cette assemblée, grâce au pouvoir que lui a envoyé M. Dupont de toutes les questions concernant la vie courante de la copropriété.

Article 25 : majorité des voix des copropriétaires soit 10 000/2+1 = 5 001 voix
La nomination du syndic doit recueillir les voix de MM Dubois, Dupont et Duchemin (5 500 tantièmes). Si M. Duchemin n’est pas d’accord, le vote n’ayant recueilli que 3 500 tantièmes, la décision n’est pas prise. Mais grâce à l’article 25-1, le vote ayant recueilli plus du 1/3 des voix de la copropriété (3 334 voix), l’assemblée peut revoter à la majorité de l’article 24, et donc procéder à la nomination du syndic, de la seule volonté de M. Dubois qui représente également M. Dupont.

Article 26 : la double majorité, en nombre des copropriétaires (3) et les 2/3 des voix (6667 voix). La décision ne peut pas être prise car si MM Dubois et Duchemin vote pour, ils regroupent bien 3 copropriétaires mais seulement 5 500 tantièmes.

En conclusion, participez aux assemblées, ou faites vous représenter, vous permettrez ainsi aux assemblées générales de discuter des questions proposées et prendre des décisions dans de bonnes conditions.